Vivre à Biarritz : ce que disent les chiffres

Avant la question du prix, il y en a une autre : est-ce que je veux habiter ici ? Cette page y répond en chiffres, tous publics, sourcés et datés.

Qui habite Biarritz

Biarritz compte 25 810 habitants. La structure par âge est le premier chiffre à connaître : 44,6 % des Biarrots ont 60 ans ou plus (11 520 personnes), et 9,4 % ont moins de 15 ans (2 437 enfants). C'est le profil des grandes stations littorales, où l'on s'installe durablement : en France, les 60 ans et plus représentent 27,0 % de la population, et les moins de 15 ans 17,3 %.

Source : INSEE, recensement de la population 2022, bases infracommunales (IRIS). Parts France calculées sur la même base (France hors Mayotte).

Résidences principales, secondaires, vacantes

C'est le chiffre signature de la ville : Biarritz compte plus de logements que d'habitants (26 387 logements pour 25 810 habitants). Les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 40,7 % du parc, soit 10 750 logements. C'est d'abord un chiffre d'attractivité, et c'est lui qui explique une grande partie de la tension des prix : en France, les résidences secondaires représentent 9,7 % des logements, plus de quatre fois moins. À l'inverse, les logements vacants sont rares : 2,1 % du parc, contre 8,0 % en France, le signe d'une ville où un logement trouve toujours preneur.

La moyenne communale cache un gradient très net : du simple au quadruple entre le Centre-Ville · Les Halles (61,5 %) et le Lac Marion (16,8 %). Et au sein même du Centre, le secteur du front de mer monte à 72,2 % de résidences secondaires. Quartier par quartier :

Source : INSEE, recensement 2022, bases logement et population à l'IRIS (géographie au 1er janvier 2024). Parts France calculées sur la même base (France hors Mayotte).

Écoles et enseignement

La ville compte 9 écoles primaires, 3 collèges et 3 lycées (dont un lycée professionnel), pour 2 437 enfants de moins de 15 ans.

Source : INSEE, Base permanente des équipements 2025 (géographie au 1er janvier 2025).

Commerces, santé, services, sport

L'INSEE recense 2 528 équipements à Biarritz en 2025, soit environ un pour dix habitants. Et un chiffre dit à quel point la ville attire : 218 agences immobilières, une pour 118 habitants, plus que les boulangeries (42), les pharmacies (19) et les médecins généralistes (53) réunis. Et la densité dépasse la référence nationale sur toutes les lignes du tableau : la France compte une agence immobilière pour 610 habitants, et un fronton pour près de 25 000.

Et quartier par quartier, chacun a sa spécialité : les restaurants au Centre et sur le front de mer, les écoles au Lac Marion et dans les quartiers où l'on vit à l'année.

19 agences immobilières et 2 restaurants ne sont pas rattachés à un IRIS dans le fichier détail ; en les ajoutant, chaque colonne retombe sur le total communal.

Source : INSEE, Base permanente des équipements 2025, fichier détail géolocalisé. Ratios calculés sur la population municipale 2022 ; ratios France calculés sur la même BPE et la population France de la même base 2022 (hors Mayotte).

Ce que ça coûte

Sur les ventes notariées 2024–2025, le prix moyen à Biarritz est de 7 591 €/m² pour un appartement et 9 421 €/m² pour une maison. Selon le quartier, la moyenne des appartements va de 5 407 €/m² au Lac Marion à 8 321 €/m² au Centre-Ville · Les Halles. Le détail, quartier par quartier :

Source : DVF (DGFiP / Cerema, Licence Ouverte 2.0), 6 304 ventes 2019–2025, extractions juillet et août 2026, calculs Biarritz.immo.

Acheter pour louer

Tout se ramène à une question simple : combien rapporte, chaque année, l'argent placé dans le logement ? C'est ce qu'on appelle le rendement brut, et il tient en une ligne : le loyer d'un mois, multiplié par douze pour faire une année, divisé par le prix d'achat. Un rendement de 4 %, cela veut dire 4 000 € de loyers encaissés dans l'année pour 100 000 € investis.

Sur la côte basque, la règle est nette : plus une ville est chère à l'achat, moins elle rapporte. Entre Bayonne et Biarritz, les loyers ne varient que d'un cinquième environ, alors que les prix d'achat, eux, font presque le double. C'est cet écart qui décide de tout : un appartement rapporte 4,0 % par an à Bayonne contre 2,6 % à Biarritz. Acheter à Biarritz se joue donc davantage sur la valeur du bien dans le temps que sur le loyer qu'il rapporte.

Ces pourcentages sont des ordres de grandeur, pas une promesse de revenu. Le rendement brut ne retire rien : ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les mois où le logement reste vide entre deux locataires, ni l'impôt sur les loyers perçus. Une fois tout cela déduit, ce qui reste réellement est sensiblement plus bas. Deux autres précautions : le loyer publié ici est un loyer charges comprises, ce qui gonfle un peu le résultat, et il est mesuré à l'échelle de la ville entière. Un studio face à la Grande Plage ne se loue pas comme un trois-pièces au Lac Marion.

Sources : loyers, Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement, d'après 9,1 millions d'annonces, loyer charges comprises en €/m² par mois) ; prix, ventes notariées DVF 2024–2025, moyenne communale, extraction du 6 août 2026, calculs Biarritz.immo. Rendement brut = loyer × 12 / prix, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Les loyers de maisons reposent sur des échantillons réduits, 211 annonces à Biarritz, 299 à Bayonne et 344 à Anglet : à lire comme des tendances.

Risques naturels et recul du trait de côte

Géorisques, le portail public des risques, recense quatre risques pour la commune : mouvement de terrain, affaissements et effondrements liés aux anciennes carrières souterraines, séisme (zone 3 sur 5, sismicité modérée) et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 2 sur 3.

Le point le plus important pour un acheteur en front de mer : Biarritz figure sur la liste officielle des communes exposées au recul du trait de côte, depuis le décret initial du 29 avril 2022. La liste, remplacée en dernier lieu par le décret du 13 février 2026, compte 371 communes, dont six sur la côte basque : Anglet, Biarritz, Bidart, Ciboure, Guéthary et Saint-Jean-de-Luz. Concrètement, la commune doit adapter son urbanisme au recul du littoral et cartographier son exposition ; pour qui achète face à l'océan, c'est une donnée à connaître, comme sur l'ensemble de la côte basque.

Sources : API Géorisques (consultée en août 2026) ; décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, modifié par le décret n° 2026-95 du 13 février 2026 (Légifrance).