Le Quartier Impérial · Saint-Charles, l'adresse historique de Biarritz
Autour de l'Hôtel du Palais, l'ancien palais d'été que Napoléon III offrit à Eugénie, le Quartier Impérial · Saint-Charles déroule le front de mer le plus prestigieux de la côte basque : villas Belle Époque de l'avenue de l'Impératrice, immeubles de standing de l'avenue de la Reine Victoria, rues calmes qui descendent vers la Grande Plage et le phare de la Pointe Saint-Martin.
C'est ici que Biarritz est née comme station impériale, et le marché immobilier en garde l'empreinte : des biens rares, souvent de grandes surfaces, une clientèle française et internationale en quête de la vue océan, et des prix qui n'ont pas grand-chose à voir avec le reste de la ville. Le quartier ne s'arrête pas au front de mer : en retrait, le secteur Saint-Charles le prolonge vers le golf, avec un tissu plus résidentiel de maisons de ville et de petits immeubles.
1 271 ventes d'appartements analysées entre 2019 et 2025 dans le quartier.
L'évolution des prix, année par année
| Année | Prix moyen appartements |
|---|---|
| 2019 | 6 592 €/m² |
| 2020 | 7 293 €/m² |
| 2021 | 7 995 €/m² |
| 2022 | 8 679 €/m² |
| 2023 | 8 933 €/m² |
| 2024 | 7 972 €/m² |
| 2025 | 8 442 €/m² |
Le marché du quartier, au-delà des chiffres
Avec 8 251 €/m² de moyenne pour les appartements sur les ventes 2024–2025, l'Impérial se place juste derrière le Centre-Ville en valeur faciale, mais c'est lui qui détient les records absolus de la ville : les biens en première ligne, face à l'océan, dépassent régulièrement 12 000 €/m², et certaines ventes de l'avenue de l'Impératrice ont franchi 18 000 €/m². L'écart entre une rue en retrait et le front de mer peut du simple au double : ici plus qu'ailleurs, l'adresse exacte fait le prix.
La progression de +28 % depuis 2019 est la plus forte des six quartiers, portée par la raréfaction des grandes surfaces de qualité. Côté maisons, le marché est étroit mais spectaculaire : une trentaine de ventes récentes à 12 579 €/m² de moyenne, essentiellement des villas patrimoniales qui se transmettent peu. Pour un achat dans l'Impérial, la patience est la première compétence : les belles affaires ne restent jamais longtemps.
Les dernières ventes enregistrées
| Adresse | Type | Surface | Prix | Date |
|---|---|---|---|---|
| 42 AV DE LA REINE VICTORIA | Appt T3 | 68 m² | 11 819 €/m² | déc. 2025 |
| RES VICTORIA SURF | Appt T1 | 24 m² | 8 750 €/m² | déc. 2025 |
| 21 AV DE L IMPERATRICE | Appt T2 | 42 m² | 18 818 €/m² | déc. 2025 |
| 15 AV DE LA MARNE | Appt T3 | 114 m² | 8 254 €/m² | déc. 2025 |
| 50 AV DE LA MARNE | Appt T2 | 45 m² | 6 022 €/m² | déc. 2025 |
| 26 AV DE LA REINE VICTORIA | Appt T3 | 69 m² | 5 507 €/m² | déc. 2025 |
| 24 AV DE LA REINE VICTORIA | Appt T4 | 91 m² | 8 606 €/m² | déc. 2025 |
| 14 RUE DU LYCEE | Maison 4 p. | 118 m² | 10 682 €/m² | déc. 2025 |
| 1 RUE DU PRINCE IMPERIAL | Appt T1 | 29 m² | 11 121 €/m² | déc. 2025 |
| 10 RUE PELLOT | Appt T2 | 44 m² | 8 523 €/m² | déc. 2025 |
Ventes notariées publiées par l'État (base DVF, DGFiP/Cerema, millésime d'avril 2026, Licence Ouverte 2.0). Les ventes inférieures à 50 % du prix moyen du quartier sont masquées : ventes entre proches, biens très atypiques ou erreurs de saisie.
Le quartier au quotidien
Le quartier compte 6 boulangeries, 4 pharmacies, 6 médecins généralistes, une école primaire et 39 restaurants.
Source : INSEE, Base permanente des équipements 2025, périmètre INSEE du quartier (regroupement d'IRIS). Le détail et la méthode : Vivre à Biarritz : ce que disent les chiffres.
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